Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf: Wann sie anfällt und wie Sie sparen
Haus verkaufen mit laufendem Kredit: Wann die Bank eine Entschädigung verlangen darf, wie sie berechnet wird und wie Sie sie vermeiden oder senken.
- Wer eine finanzierte Immobilie verkauft, darf den Kredit vorzeitig kündigen, muss der Bank dafür aber meist eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
- Nach zehn Jahren ab Auszahlung kann ein Darlehen mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung gekündigt werden.
- Ist das heutige Zinsniveau höher als Ihr Vertragszins, fällt die Entschädigung oft gering aus.
- Fehlerhafte Vertragsangaben können den Anspruch der Bank mindern oder ausschließen.
Viele Eigentümer verkaufen ihre Immobilie, während noch ein Kredit läuft. Die Bank verlangt dann häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinsen. Je nach Restschuld und Laufzeit kann das ein spürbarer Betrag sein. Hier erfahren Sie, wann sie anfällt, wie sie berechnet wird und wie Sie sie vermeiden oder senken können.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung hat sich die Bank auf Zinseinnahmen über einen bestimmten Zeitraum eingestellt. Wird der Kredit vorzeitig zurückgezahlt, entgeht ihr ein Teil davon. Diesen Schaden darf sie sich nach § 490 BGB ersetzen lassen. Der Verkauf der Immobilie gilt dabei als berechtigtes Interesse, das Ihnen eine vorzeitige Kündigung ermöglicht.
Wann fällt keine Entschädigung an?
- Nach zehn Jahren: Ab zehn Jahren nach vollständiger Auszahlung können Sie das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Entschädigung (§ 489 BGB).
- Am Ende der Zinsbindung: Zum Ablauf der Zinsbindung ist eine Rückzahlung ohne Entschädigung möglich.
- Variable Darlehen: können in der Regel mit kurzer Frist ohne Entschädigung gekündigt werden.
- Fehlerhafte Angaben im Vertrag: Sind Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend, kann der Anspruch der Bank bei Verbraucherdarlehen entfallen. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel prüfen.
Wie wird die Entschädigung berechnet?
Banken nutzen meist die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode. Vereinfacht wird verglichen, welche Zinsen die Bank bis zum Ende der Zinsbindung von Ihnen bekommen hätte und was sie erzielt, wenn sie das zurückgezahlte Geld heute sicher anlegt. Ersparte Verwaltungskosten und das ersparte Risiko müssen abgezogen werden. Daraus folgt:
- Je höher die Restschuld und je länger die Restlaufzeit, desto höher die Entschädigung.
- Je größer der Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und dem heutigen Zinsniveau, desto höher die Entschädigung. Liegen die aktuellen Zinsen über Ihrem Vertragszins, fällt sie entsprechend gering aus.
So senken oder vermeiden Sie die Entschädigung
- Timing: Prüfen Sie, wann Ihre Zinsbindung endet oder die Zehnjahresfrist erreicht ist, und planen Sie den Verkauf entsprechend.
- Objekttausch: Kaufen Sie gleichzeitig eine neue Immobilie, kann die Bank das Darlehen eventuell auf das neue Objekt übertragen.
- Übernahme durch den Käufer: In Ausnahmefällen kann der Käufer das Darlehen übernehmen, wenn die Bank zustimmt.
- Sondertilgungen nutzen: Vertraglich vereinbarte Sondertilgungen vor dem Verkauf senken die Restschuld.
- Verhandeln: Gerade wenn Sie beim neuen Kauf wieder bei derselben Bank finanzieren, ist oft Spielraum vorhanden.
Ablauf beim Verkauf mit laufendem Kredit
Der Notar holt bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld und den Ablösebetrag inklusive Vorfälligkeitsentschädigung ein. Der Käufer zahlt diesen Betrag direkt an Ihre Bank, den Rest erhalten Sie. Mehr zum Ablauf im Ratgeber Haus verkaufen in 10 Schritten. Ob sich der Verkauf trotz Entschädigung rechnet, zeigt eine realistische Bewertung.
Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Finanzierungs- oder Rechtsberatung.
