Immobilie bewerten: Wie viel ist mein Haus wert?
Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert: Wie Immobilien bewertet werden, was den Preis bestimmt und welche Bewertung Sie wirklich brauchen.
- Es gibt drei anerkannte Bewertungsverfahren: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert.
- Welches Verfahren passt, hängt von der Art der Immobilie ab.
- Online-Rechner geben nur eine grobe Spanne, weil sie Zustand und Mikrolage nicht kennen.
- Für den Verkauf reicht meist eine fundierte Maklerbewertung, für Gericht oder Finanzamt braucht es oft ein Gutachten.
„Was ist mein Haus wert?“ Diese Frage stellen sich Eigentümer nicht nur vor einem Verkauf, sondern auch bei einer Erbschaft, einer Trennung oder bei der Planung des Ruhestands. In diesem Ratgeber erklären wir, wie Immobilien bewertet werden, welche Faktoren den Preis bestimmen und wann welche Art der Bewertung sinnvoll ist.
Die drei Bewertungsverfahren
In Deutschland regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei Verfahren, an denen sich auch Makler orientieren:
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage abgeleitet. Es ist das bevorzugte Verfahren für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, weil hier meist genügend Vergleichsverkäufe vorliegen.
Sachwertverfahren
Hier wird der Bodenwert mit dem Wert des Gebäudes addiert. Der Gebäudewert ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung und wird mit einem Marktanpassungsfaktor an den regionalen Markt angepasst. Typisch für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.
Ertragswertverfahren
Maßgeblich ist, welche Mieteinnahmen die Immobilie nachhaltig erzielen kann. Das Verfahren wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und Gewerbeimmobilien eingesetzt.
| Immobilie | Vorrangiges Verfahren |
|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert |
| Einfamilienhaus, selbst genutzt | Sachwert, ergänzt um Vergleichswerte |
| Mehrfamilienhaus, Kapitalanlage | Ertragswert |
| Baugrundstück | Vergleichswert, Bodenrichtwert |
Was den Wert Ihrer Immobilie bestimmt
- Lage: Ort, Straße, Umfeld, Infrastruktur, Anbindung und Ausblick
- Größe: Wohnfläche, Grundstücksfläche, Zimmerzahl und Grundriss
- Baujahr und Zustand: Bausubstanz, Dach, Fenster, Leitungen
- Modernisierungen: Heizung, Dämmung, Bäder und Küche
- Energieeffizienz: Seit dem Gebäudeenergiegesetz achten Käufer und Banken stärker auf Energieklasse und Heizungsart.
- Ausstattung und Extras: Garage, Garten, Balkon, Einliegerwohnung, Photovoltaik
- Marktlage: Zinsniveau, Nachfrage und Angebot in der Region
Online-Rechner, Makler oder Gutachter?
| Art | Geeignet für | Grenzen |
|---|---|---|
| Online-Rechner | Erste grobe Orientierung | Kennt weder Zustand noch Mikrolage, oft große Spannen |
| Maklerbewertung vor Ort | Verkauf, Vermietung, Entscheidungsgrundlage | Kein Gutachten für Gericht oder Finanzamt |
| Verkehrswertgutachten | Gericht, Finanzamt, Scheidung, Erbstreit | Kostenpflichtig, häufig mehrere Tausend Euro |
Diese Unterlagen helfen bei der Bewertung
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Nachweise über Modernisierungen
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mieteinnahmen
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Hausgeld, Protokolle
Wie es nach der Bewertung weitergeht, lesen Sie im Ratgeber Haus verkaufen in 10 Schritten. Bei einer geerbten Immobilie oder einer Trennung dient die Bewertung als neutrale Grundlage für alle Beteiligten.
