Hausverwaltung wechseln: So gelingt der Verwalterwechsel in der WEG
Unzufrieden mit Ihrer Hausverwaltung? Seit der WEG-Reform können Eigentümer ihren Verwalter jederzeit abberufen. So funktioniert der Wechsel Schritt für Schritt.
- Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit per Mehrheitsbeschluss abberufen werden.
- Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
- Für den Wechsel reicht ein Beschluss mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung.
- Ein guter neuer Verwalter organisiert die Übergabe der Unterlagen und Konten für Sie.
Unbeantwortete E-Mails, Schäden, die wochenlang liegen bleiben, eine Jahresabrechnung, die Monate zu spät kommt: Viele Eigentümergemeinschaften sind mit ihrer Hausverwaltung unzufrieden und bleiben trotzdem. Meist, weil sie glauben, ein Wechsel sei kompliziert oder erst nach Jahren möglich. Beides stimmt seit der WEG-Reform nicht mehr. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie der Verwalterwechsel rechtlich funktioniert und wie Sie ihn Schritt für Schritt umsetzen.
Wann lohnt sich ein Wechsel der Hausverwaltung?
Nicht jede Unstimmigkeit ist ein Grund zum Wechsel. Wenn sich aber folgende Probleme häufen, sollten Sie handeln:
- Schlechte Erreichbarkeit: Rückrufe bleiben aus, E-Mails werden nicht beantwortet, es gibt keinen festen Ansprechpartner.
- Schäden werden verschleppt: Reparaturen ziehen sich, Versicherungsfälle werden nicht konsequent abgewickelt.
- Verspätete oder unverständliche Abrechnungen: Die Jahresabrechnung kommt spät, ist fehlerhaft oder nicht nachvollziehbar.
- Beschlüsse werden nicht umgesetzt: Was die Versammlung beschlossen hat, passiert nicht oder nur mit großer Verzögerung.
- Fehlende Transparenz: Eigentümer und Beirat erhalten keinen Einblick in Unterlagen, Kontostände oder laufende Vorgänge.
Was hat sich durch die WEG-Reform geändert?
Früher konnte ein Verwalter vor Ablauf seiner Bestellzeit meist nur aus wichtigem Grund abberufen werden. Das hat viele Gemeinschaften jahrelang an eine Verwaltung gebunden, mit der sie unzufrieden waren. Seit Dezember 2020 gilt nach § 26 WEG:
- Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen, ein wichtiger Grund ist nicht mehr nötig.
- Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
- Die Bestellung eines Verwalters ist für höchstens fünf Jahre möglich, die erste Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum für höchstens drei Jahre.
Zusätzlich haben Eigentümer seit Dezember 2023 grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Achten Sie bei der Auswahl darauf.
Der Verwalterwechsel in sechs Schritten
- Unzufriedenheit bündeln: Sprechen Sie mit dem Verwaltungsbeirat und anderen Eigentümern. Je mehr Eigentümer den Wechsel unterstützen, desto reibungsloser läuft er.
- Angebote einholen: Holen Sie Angebote von zwei bis drei Verwaltungen ein. Lassen Sie sich die Anlage dabei persönlich ansehen, ein seriöser Verwalter kalkuliert nicht blind.
- Tagesordnung vorbereiten: Abberufung des bisherigen Verwalters, Kündigung des Verwaltervertrags, Bestellung des neuen Verwalters und Abschluss seines Vertrags gehören als eigene Punkte auf die Tagesordnung.
- Versammlung einberufen: Die Einladungsfrist beträgt in der Regel drei Wochen. Verweigert der bisherige Verwalter die Einberufung, kann sie unter bestimmten Voraussetzungen auch der Beiratsvorsitz übernehmen.
- Beschluss fassen: Für Abberufung und Neubestellung genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Übergabe organisieren: Der neue Verwalter fordert Unterlagen, Beschlusssammlung, Kontozugriffe und laufende Vorgänge beim Vorgänger an und informiert alle Eigentümer.
Welche Unterlagen muss der alte Verwalter herausgeben?
Die Unterlagen gehören der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Bei einem Wechsel müssen insbesondere übergeben werden:
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Belege
- Kontoauszüge und Nachweise zur Erhaltungsrücklage
- Versicherungs-, Wartungs- und Dienstleisterverträge
- Pläne, Gutachten, Prüfberichte und laufende Schadensfälle
- Eigentümerliste mit Kontaktdaten
Woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen
- Ein fester Ansprechpartner, der Ihre Anlage kennt und erreichbar ist
- Regelmäßige Objektbegehungen mit nachvollziehbarer Dokumentation
- Schnelle Schadensabwicklung mit eigenem Handwerkernetzwerk
- Digitaler Zugang zu Protokollen, Abrechnungen und Unterlagen für Eigentümer und Beirat
- Transparentes Angebot ohne versteckte Zusatzkosten
- Notfallnummer für Havarien außerhalb der Bürozeiten
Genau so arbeiten wir: Mehr dazu auf unserer Seite zur WEG-Verwaltung. Was eine Verwaltung kostet, lesen Sie im Ratgeber Was kostet eine Hausverwaltung?.
Fazit
Ein Verwalterwechsel ist heute einfacher als je zuvor. Eine Mehrheit in der Eigentümerversammlung genügt, und eine engagierte neue Verwaltung übernimmt die Organisation. Wer länger unzufrieden ist, zahlt am Ende meist doppelt: mit Nerven und mit Schäden, die teurer werden, weil niemand handelt.
