WEG-Jahresabrechnung verstehen und prüfen: Aufbau, Fristen, Beschluss
Wie die Jahresabrechnung einer Eigentümergemeinschaft aufgebaut ist, was sich durch die WEG-Reform geändert hat und wie Sie Fehler erkennen.
- Die Jahresabrechnung zeigt, was die Gemeinschaft im Kalenderjahr tatsächlich ausgegeben und eingenommen hat.
- Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer nur noch über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse, die sogenannte Abrechnungsspitze.
- Zusätzlich muss der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht vorlegen.
- Der Verwaltungsbeirat soll die Abrechnung vor der Beschlussfassung prüfen.
Einmal im Jahr flattert sie ins Haus: die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft. Viele Eigentümer blättern sie durch, verstehen nur die Hälfte und stimmen in der Versammlung trotzdem zu. Dabei steckt darin bares Geld. In diesem Ratgeber erklären wir verständlich, wie eine WEG-Jahresabrechnung aufgebaut ist, was sich durch die Reform geändert hat und worauf Sie bei der Prüfung achten sollten.
Was ist die WEG-Jahresabrechnung?
Im Wirtschaftsplan legt die Gemeinschaft zu Jahresbeginn fest, welche Vorschüsse, also welches Hausgeld, jeder Eigentümer zahlt. Die Jahresabrechnung stellt nach Ende des Jahres die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Ergibt sich für einen Eigentümer eine Nachzahlung oder ein Guthaben, wird das über die Abrechnung ausgeglichen. Rechtsgrundlage ist § 28 WEG.
Was hat sich durch die WEG-Reform geändert?
Früher wurde über die gesamte Jahresabrechnung beschlossen. Seit Dezember 2020 beschließen die Eigentümer nur noch über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Das Zahlenwerk selbst ist die Grundlage für diesen Beschluss. Neu ist außerdem der Vermögensbericht, den der Verwalter jedem Eigentümer zur Verfügung stellen muss. Er zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft.
Aus welchen Teilen besteht die Abrechnung?
- Gesamtabrechnung: alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im Abrechnungsjahr
- Einzelabrechnung: der Anteil jedes Eigentümers nach dem geltenden Verteilerschlüssel
- Darstellung der Erhaltungsrücklage: Zuführungen, Entnahmen und Stand
- Kontenentwicklung: Anfangs- und Endbestände der Gemeinschaftskonten
- Bescheinigung nach § 35a EStG: für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
So prüfen Sie Ihre Jahresabrechnung
- Kontostände abgleichen: Stimmen Anfangs- und Endbestand mit den Kontoauszügen überein?
- Verteilerschlüssel kontrollieren: Werden Kosten nach Miteigentumsanteilen, Einheiten oder Verbrauch verteilt, wie es Teilungserklärung und Beschlüsse vorsehen?
- Größere Posten hinterfragen: Gibt es ungewöhnliche Ausgaben oder starke Abweichungen zum Vorjahr?
- Rücklage prüfen: Wurden Entnahmen beschlossen, und wurde der Plan zur Zuführung eingehalten?
- Eigene Zahlungen abgleichen: Sind alle Ihre Hausgeldzahlungen korrekt erfasst?
Bis wann muss die Abrechnung vorliegen?
Das Gesetz nennt keine feste Frist. Die Abrechnung ist nach Ablauf des Kalenderjahres aufzustellen. In der Praxis gilt eine Vorlage innerhalb der ersten Monate des Folgejahres als angemessen, damit sie in der ordentlichen Eigentümerversammlung behandelt werden kann. Kommt sie regelmäßig erst im Herbst oder noch später, ist das ein deutliches Warnsignal. Wie Sie in diesem Fall vorgehen können, lesen Sie im Ratgeber Hausverwaltung wechseln.
Was tun, wenn die Abrechnung falsch ist?
Sprechen Sie Fehler zunächst beim Verwalter und Beirat an. Wird trotzdem ein Beschluss auf Grundlage einer fehlerhaften Abrechnung gefasst, kann dieser innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung gerichtlich angefochten werden. Lassen Sie sich in diesem Fall rechtlich beraten.
