Erhaltungsrücklage in der WEG: Wie hoch sollte sie sein?

Dach, Fassade, Heizung, Aufzug: Irgendwann steht in jeder Wohnanlage eine größere Maßnahme an. Damit dann nicht jeder Eigentümer plötzlich mehrere Tausend Euro aufbringen muss, spart die Gemeinschaft über das Hausgeld eine Erhaltungsrücklage an. Früher hieß sie Instandhaltungsrücklage. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie hoch sie sein sollte, wofür sie verwendet werden darf und was beim Kauf und Verkauf gilt.

Was ist die Erhaltungsrücklage?

Die Erhaltungsrücklage ist ein gemeinsames Sparguthaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen, Instandhaltung und Modernisierung am Gemeinschaftseigentum. Nach § 19 Abs. 2 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Rücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Eigentümer zahlen ihren Anteil monatlich mit dem Hausgeld. Das Geld gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer, und wird auf einem Konto der Gemeinschaft geführt.

Wie hoch sollte die Rücklage sein?

Das Gesetz nennt keine Zahl. Angemessen ist, was zu Alter, Zustand und Ausstattung der Anlage passt. In der Praxis werden vor allem zwei Ansätze genutzt:

Peterssche Formel

Sie leitet den jährlichen Bedarf aus den Herstellungskosten ab: Herstellungskosten pro Quadratmeter mal 1,5, geteilt durch 80 Jahre. Weil in einer WEG nur das Gemeinschaftseigentum aus der Rücklage bezahlt wird, rechnet man davon meist nur einen Anteil von etwa 65 bis 70 Prozent.

Pauschalen nach Gebäudealter

Alternativ orientieren sich viele Verwaltungen an den Instandhaltungspauschalen der Zweiten Berechnungsverordnung, die nach Alter des Gebäudes gestaffelt sind und regelmäßig an die Preisentwicklung angepasst werden. Je älter das Gebäude, desto höher der Betrag pro Quadratmeter.

Noch besser als jede Formel ist eine Planung auf Basis des tatsächlichen Zustands. Wir erfassen bei unseren Objektbegehungen den Zustand der Bauteile digital und leiten daraus eine Prioritätenliste für die nächsten Jahre ab. Daraus ergibt sich, wie viel die Gemeinschaft wirklich zurücklegen sollte. Mehr dazu auf der Seite technische Verwaltung.

Wofür darf die Rücklage verwendet werden?

Die Rücklage ist für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gedacht, etwa für Dach, Fassade, Fenster im Gemeinschaftseigentum, Heizung, Leitungen oder Aufzug. Über eine Entnahme entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss. Den laufenden Betrieb, etwa Müllabfuhr oder Hausmeister, bezahlt die Gemeinschaft dagegen aus dem laufenden Hausgeld.

Zu wenig Rücklage: Die Folge ist eine Sonderumlage

Reicht die Rücklage für eine notwendige Maßnahme nicht aus, muss die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Dann müssen alle Eigentümer kurzfristig einen Einmalbetrag zahlen. Das belastet gerade Eigentümer mit knappem Budget und führt häufig zu Streit. Mehr dazu im Ratgeber Sonderumlage.

Was passiert beim Verkauf der Wohnung?

Die Rücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft und bleibt dort. Der Verkäufer bekommt seinen Anteil nicht ausgezahlt, der Käufer übernimmt ihn nicht gesondert. Eine hohe, gut gefüllte Rücklage ist aber ein echtes Verkaufsargument und kann sich im Preis widerspiegeln. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs mindert der anteilige Rücklagenbetrag allerdings nicht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Ist die Rücklage steuerlich absetzbar?

Für Vermieter gilt: Zahlungen in die Rücklage sind nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom Januar 2025 (IX R 19/24) noch nicht im Jahr der Einzahlung als Werbungskosten absetzbar. Abziehbar werden sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Die Jahresabrechnung weist diese Beträge aus. Im Einzelfall berät Sie Ihr Steuerberater.

Fazit

Eine ausreichende Erhaltungsrücklage schützt vor Sonderumlagen, erhält den Wert der Wohnanlage und macht Wohnungen beim Verkauf attraktiver. Eine gute Hausverwaltung prüft regelmäßig, ob die Rücklage zum Zustand des Gebäudes passt, und schlägt Anpassungen rechtzeitig vor.