Immobilienwert ermitteln: So bewerten Sie vermietete und selbst genutzte Immobilien richtig

„Was ist meine Immobilie wert?“ ist die wichtigste Frage vor jedem Verkauf, jeder Erbauseinandersetzung und jeder Entscheidung über Vermieten oder Verkaufen. Die Antwort hängt stark davon ab, ob Sie selbst darin wohnen, ob sie vermietet ist und um welche Art von Immobilie es sich handelt. In diesem Ratgeber zeigen wir mit nachvollziehbaren Rechenbeispielen, wie Profis den Wert ermitteln, worauf es bei vermieteten Immobilien ankommt und wie Sie Ihre Immobilie so anbieten, dass der richtige Käufer den richtigen Preis zahlt.

Welches Verfahren passt zu Ihrer Immobilie?

Die ImmoWertV 2021 kennt drei Verfahren. Welches im Vordergrund steht, hängt davon ab, wie Käufer auf dem Markt rechnen:

Die Grundlagen der drei Verfahren erklären wir kompakt im Ratgeber Immobilie bewerten. Hier gehen wir einen Schritt weiter und rechnen konkret.

Vermietete Immobilie: So rechnet ein Kapitalanleger

Wer eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus kauft, kauft vor allem einen Zahlungsstrom. Das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV) bildet genau das ab. Vereinfacht läuft es in fünf Schritten:

1. Rohertrag: die jährliche Nettokaltmiete, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung marktüblich erzielbar ist.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, also alles, was der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann. Die ImmoWertV gibt dafür Modellwerte vor, bei Wohnungen liegt das Mietausfallwagnis zum Beispiel bei 2 Prozent.
3. Bodenwertverzinsung abziehen: Der Grund und Boden „verdient“ einen Teil der Miete. Dieser Anteil ergibt sich aus Bodenwert mal Liegenschaftszinssatz.
4. Gebäudeertrag kapitalisieren: Der verbleibende Ertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem Liegenschaftszinssatz auf heute abgezinst (Barwertfaktor).
5. Bodenwert addieren: Ergebnis ist der Ertragswert. Dazu kommen Zu- oder Abschläge für Besonderheiten wie Sanierungsstau oder eine Miete unter Marktniveau (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).

Rechenbeispiel: vermietete Eigentumswohnung

Eine 70 m² große Wohnung in einer gepflegten Anlage ist für 9,50 €/m² kalt vermietet. Der Grundstücksanteil laut Teilungserklärung beträgt 120 m², der Bodenrichtwert 350 €/m². Das Gebäude hat noch eine Restnutzungsdauer von 45 Jahren, der Gutachterausschuss weist für vergleichbare Wohnungen einen Liegenschaftszinssatz von 2,5 Prozent aus.

Das entspricht dem rund 23-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Diesen sogenannten Kaufpreisfaktor nutzen Anleger als schnellen Plausibilitätscheck: Je niedriger der Faktor, desto höher die Rendite für den Käufer.

Die Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel. Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Modellwerte unterscheiden sich je nach Gemeinde, Baujahr und Zustand. Genau hier entstehen in der Praxis die großen Unterschiede.

Selbst genutztes Haus: der Sachwert

Bei einem Einfamilienhaus fragt sich der Käufer: Was würde mich ein vergleichbares Haus auf einem vergleichbaren Grundstück heute kosten? Das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV) rechnet deshalb so:

• Bodenwert: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, angepasst an Größe, Zuschnitt und Erschließung.
• Gebäudesachwert: heutige Herstellungskosten, gemindert um das Alter. Für Ein- und Zweifamilienhäuser setzt die ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an, die Wertminderung erfolgt linear.
• Außenanlagen: Zufahrt, Garten, Einfriedung, meist pauschal.
• Marktanpassung: Der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses zeigt, ob Käufer in Ihrer Region mehr oder weniger zahlen als den rechnerischen Sachwert.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus

Danach folgen Zu- und Abschläge für das, was das Modell nicht abbildet: ein neues Dach, eine alte Ölheizung, Feuchtigkeit im Keller oder eine Photovoltaikanlage. Gerade seit dem Gebäudeenergiegesetz rechnen Käufer und Banken Sanierungskosten genau mit ein.

Eigentumswohnung und Grundstück: der Vergleichswert

Bei Eigentumswohnungen und Bauplätzen ist der Vergleich mit tatsächlich bezahlten Preisen am aussagekräftigsten. Wichtig: Gemeint sind Kaufpreise, nicht Angebotspreise aus Immobilienportalen. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte, in Baden-Württemberg über BORIS-BW.

Bei einer Eigentumswohnung schauen erfahrene Käufer zusätzlich auf die Gemeinschaft:

• Höhe der Erhaltungsrücklage im Verhältnis zum Zustand des Hauses
• beschlossene oder anstehende Sonderumlagen
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und laufende Rechtsstreitigkeiten
• Hausgeld und Wirtschaftsplan
• Qualität der Hausverwaltung

Eine gut geführte Gemeinschaft mit solider Rücklage ist bares Geld wert. Fehlen Unterlagen oder ist die Rücklage leer, rechnen Käufer einen Risikoabschlag ein.

Vermietete Immobilie richtig anbieten

Der häufigste Fehler beim Verkauf einer vermieteten Immobilie: Sie wird angeboten wie eine leere Wohnung, mit Wohnzimmerfotos und Gefühl. Kapitalanleger entscheiden aber nach Zahlen. Ein überzeugendes Angebot enthält:

• Mietdaten auf einen Blick: monatliche und jährliche Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, letzte Mieterhöhung, Art des Mietvertrags (Standard-, Staffel- oder Indexmiete) und Kaution.
• Kennzahlen: Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite, bei Mehrfamilienhäusern eine Mieterliste nach Einheiten.
• Vergleich mit dem Markt: Liegt die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist das für Käufer ein Steigerungspotenzial. Das gehört ins Exposé.
• Unterlagen der Gemeinschaft: bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Protokolle und Stand der Rücklage.
• Pflichtangaben aus dem Energieausweis: Sie müssen schon in der Anzeige stehen (§ 87 GEG).

Rechtlich gilt: Der Käufer übernimmt den Mietvertrag unverändert (§ 566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“). Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), und für eine Eigenbedarfskündigung gelten Sperrfristen (§ 577a BGB). Namen und persönliche Daten des Mieters gehören nicht ins Exposé. Mieter müssen Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang dulden, ein gutes Verhältnis zum Mieter zahlt sich aber immer aus. Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.

Die sieben häufigsten Bewertungsfehler

1. Angebotspreise statt Kaufpreise vergleichen: Inserate liegen oft deutlich über dem, was tatsächlich bezahlt wird.
2. Den Sanierungsbedarf ausblenden: Käufer rechnen Heizung, Dach und Fenster sehr genau.
3. Die Miete ignorieren: Bei vermieteten Objekten bestimmt sie den Preis stärker als die Ausstattung.
4. Die Eigentümergemeinschaft vergessen: Rücklage, Sonderumlagen und Beschlüsse beeinflussen den Wert einer Wohnung.
5. Bodenrichtwert gleich Grundstückswert setzen: Zuschnitt, Hanglage und Bebaubarkeit verändern den Wert.
6. Den Preis zu hoch ansetzen und dann senken: Lange im Netz stehende Angebote verlieren an Glaubwürdigkeit.
7. Unterlagen erst auf Nachfrage zusammensuchen: Fehlende Unterlagen kosten Zeit und schwächen die Verhandlungsposition. Eine Übersicht finden Sie in der Checkliste Unterlagen.

So bewerten wir Ihre Immobilie

Als Makler und Hausverwaltung aus Bad Buchau kennen wir beide Seiten: den Verkauf und die Verwaltung von Eigentumswohnungen, Häusern und Mehrfamilienhäusern im Landkreis Biberach und in Oberschwaben. Das fließt in jede Bewertung ein:

• Besichtigung vor Ort mit Blick auf Zustand, Modernisierungen und Mikrolage
• Bewertung nach allen passenden Verfahren und Abgleich mit tatsächlichen Verkaufspreisen der Region
• Bei vermieteten Objekten: Prüfung von Mietvertrag, Miethöhe und Mieterhöhungspotenzial sowie die Rechnung „vermietet oder frei verkaufen“
• Bei Eigentumswohnungen: Durchsicht von Teilungserklärung, Rücklage, Protokollen und Wirtschaftsplan, mit dem Blick eines Verwalters
• Klare Empfehlung für Angebotspreis, Zielgruppe und Vermarktung, kostenfrei und unverbindlich

Für eine gerichtsfeste Bewertung, etwa bei Erbstreit oder Scheidung, empfehlen wir ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen. Für die Entscheidung über Verkauf, Vermietung oder Preis ist eine fundierte Bewertung vor Ort in aller Regel die beste Grundlage.

Fazit

Den einen richtigen Wert gibt es nicht, wohl aber eine richtige Methode. Bei vermieteten Immobilien bestimmt der Ertrag den Preis, bei selbst genutzten Häusern Substanz und Lage, bei Wohnungen der Vergleich und die Gemeinschaft. Wer diese Logik kennt, seine Unterlagen vollständig hat und die passende Zielgruppe anspricht, verkauft schneller und besser.

Hinweis: Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und dienen der Veranschaulichung. Sie ersetzen keine Bewertung im Einzelfall und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.